1. Le CU n’est pas un acte d’instruction

Le certificat d’urbanisme informe sur les règles applicables, fige le droit pendant 18 mois et mentionne, depuis la loi ÉLAN, les circonstances permettant un sursis à statuer.

👉 Il n’anticipe pas la décision sur une future demande de permis.

2. La CAA Lyon avait trop exigé

En 2024, la Cour imposait au CU d’expliquer en quoi les règles du futur PLU s’appliqueraient à la parcelle.

Il ressort des débats parlementaires de la loi du 23 novembre 2018 précitée, que, dans un objectif de transparence et de sécurité juridique des porteurs de projet, le certificat d’urbanisme doit désormais indiquer les circonstances prévues à l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme permettant d’opposer un sursis à statuer à une demande d’autorisation d’urbanisme. Cette obligation doit être comprise comme imposant de préciser, d’une part, le cas de figure permettant d’opposer un sursis à statuer, mais également, d’autre part, en quoi, en l’espèce, ce cas est susceptible de s’appliquer à la parcelle considérée.

👉 Cette demande revenait à transformer le CU en pré-analyse de compatibilité, quasi décisoire.

3. Le Conseil d’État recadre : erreur de droit

Dans son arrêt du 14 novembre 2025, le CE annule cette approche.

Il résulte des dispositions citées ci-dessus qu’un certificat d’urbanisme délivré sur le fondement de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de sa délivrance, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques. Figure parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu’est remplie, à la date de délivrance du certificat, l’une des conditions énumérées à l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme. Dans ce cas, il appartient à l’autorité administrative, conformément aux dispositions insérées à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme par la loi du 23 novembre 2018 précitée, de préciser la condition sur le fondement de laquelle un sursis à statuer pourrait, le cas échéant, être opposé au titulaire du certificat d’urbanisme.

Par l’arrêt attaqué, la cour administrative d’appel a annulé le certificat d’urbanisme délivré le 9 janvier 2020 à M. B… en tant que ce certificat mentionne la possibilité d’opposer un sursis à statuer au motif que cette mention ne pouvait se borner à indiquer que la demande d’autorisation d’urbanisme pourrait faire l’objet d’un tel sursis en application de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme en raison de l’élaboration en cours du plan local d’urbanisme de la commune, mais devait préciser également en quoi, en l’espèce, les règles du futur plan étaient susceptibles de s’appliquer à la parcelle considérée. Il résulte de ce qui a été dit au point précédent qu’en statuant ainsi, la cour administrative d’appel a entaché son arrêt d’une erreur de droit.

👉 Le CU doit identifier la circonstance légale (ex. élaboration d’un PLU), mais n’a pas à analyser l’effet concret des règles futures sur le terrain.

4. Une motivation “souple”, conforme aux textes

Fini la sur-motivation exigée par la CAA :
✔ mentionner la base légale (L.153-11 ou autre),
✔ être exact à la date du CU,
✘ ne pas anticiper la compatibilité du projet avec un document non adopté.

5. Un retour à la juste nature du CU

Le Conseil d’État réaffirme que le CU est :

• un document d’information,
• non un pré-refus,
• non une pré-décision,
• non un mini-permis.